Damien Najarian, expert en gestion de patrimoine - Ethiconsult

Damien Najarian, qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne ce type d’investissement ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier sans acheter directement un appartement, un local commercial ou un bureau. Une société de gestion collecte l’épargne de nombreux investisseurs afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier diversifié : bureaux, commerces, établissements de santé, hôtels, entrepôts logistiques ou encore logements selon les stratégies retenues. En contrepartie, les associés perçoivent une quote-part des loyers encaissés, proportionnelle au nombre de parts détenues. Fin 2025, le marché des SCPI représentait près de 89 milliards d’euros de capitalisation, répartis entre 232 SCPI gérées par 55 sociétés de gestion. Derrière le terme « SCPI » se cache donc un univers très vaste, composé de centaines de stratégies d’investissement différentes.

Pourquoi les SCPI séduisent-elles de plus en plus d’épargnants, notamment dans le contexte économique actuel ?

Elles répondent à plusieurs attentes fortes des investisseurs. Elles permettent d’abord d’accéder à l’immobilier avec un ticket d’entrée relativement accessible, sans les contraintes de gestion d’un investissement locatif traditionnel. Elles offrent également une diversification difficile à reproduire seul : là où un particulier investit souvent dans un seul bien situé dans une seule ville, une SCPI peut détenir plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines d’actifs répartis sur différents secteurs d’activité et dans plusieurs pays européens.

Enfin, dans un contexte où les épargnants recherchent des revenus complémentaires et des placements tangibles, les SCPI conservent une place importante dans les stratégies patrimoniales. En 2025, le taux de distribution moyen du marché s’est établi autour de 4,9 %, certaines SCPI dépassant les 6 %, même si les performances passées ne préjugent jamais des performances futures.

Quels sont les principaux avantages, mais aussi les risques à connaître avant d’investir ?

Parmi les principaux atouts des SCPI figurent l’accès à l’immobilier avec un capital limité, la mutualisation du risque locatif, la gestion entièrement déléguée, la possibilité de percevoir des revenus réguliers ainsi qu’une diversification géographique et sectorielle importante.

Les SCPI peuvent être détenues de différentes façons : au comptant, à crédit, via un contrat d’assurance-vie ou encore par l’intermédiaire d’une société. En revanche, elles ne garantissent ni le capital, ni le rendement. Les investisseurs doivent prendre en compte plusieurs risques : baisse de la valeur des parts, vacance locative, diminution éventuelle des revenus distribués ou encore liquidité moins immédiate que certains placements financiers. Les années 2023 à 2025 ont d’ailleurs rappelé cette réalité. La hausse rapide des taux d’intérêt a entraîné une correction du marché immobilier et conduit de nombreuses SCPI à réviser la valeur de leurs actifs. Plus d’une trentaine de SCPI ont ainsi enregistré une baisse du prix de leurs parts. Les véhicules les plus exposés au marché des bureaux ont généralement été les plus impactés, tandis que d’autres catégories d’actifs ont mieux résisté.

Avec les évolutions récentes du marché immobilier, est-ce le bon moment pour investir en SCPI cette année ?

Les périodes de correction créent souvent des opportunités pour les investisseurs de long terme. Après plusieurs années d’ajustement des valorisations immobilières, certaines SCPI disposent aujourd’hui d’une capacité d’acquisition intéressante et peuvent acheter des actifs dans des conditions plus attractives. Pour autant, il serait réducteur de considérer que toutes les SCPI représentent automatiquement une opportunité. Le marché compte plus de 230 SCPI et 55 sociétés de gestion. Certaines ont traversé la crise avec résilience, tandis que d’autres ont subi des ajustements plus importants.

La qualité des immeubles détenus, la diversification géographique, le taux d’occupation, le niveau d’endettement ou encore la stratégie de gestion sont aujourd’hui des critères déterminants dans le choix d’un investissement.

Quel profil d’épargnant peut envisager ce type de placement et quels conseils donneriez-vous ?

Les SCPI peuvent répondre à des objectifs variés : préparer sa retraite, générer des revenus complémentaires, diversifier son patrimoine ou encore optimiser la gestion d’une trésorerie d’entreprise. Il s’agit toutefois d’un placement qui doit être envisagé sur le long terme, avec un horizon de détention généralement supérieur à dix ans.

Mon principal conseil est de ne pas choisir une SCPI uniquement en fonction de son rendement affiché. Les évolutions récentes du marché ont démontré que la performance durable repose davantage sur la qualité de la sélection que sur la recherche du rendement le plus élevé.

EN RÉSUMÉ

Aujourd’hui, la véritable question n’est plus de savoir s’il faut investir en SCPI, mais quelles SCPI choisir, dans quelles proportions et sous quelle forme de détention. Une analyse globale de la situation patrimoniale, fiscale et successorale permet souvent d’identifier les solutions les plus cohérentes avec les objectifs de chaque investisseur. C’est précisément dans ces périodes de transformation du marché que l’accompagnement et l’analyse prennent toute leur importance.