Damien Najarian, expert en gestion de patrimoine

Résidence secondaire : plaisir familial ou piège patrimonial ?

Dans le Var, la résidence secondaire fait partie du paysage : maison de vacances en bord de mer, villa dans l’arrière-pays, appartement à Saint-Raphaël, Hyères ou Bandol…
Elle incarne souvent une forme de réussite et un attachement fort à un territoire. Mais derrière cette réalité très locale et affective, une question mérite d’être posée sans détour :est-ce toujours une bonne décision patrimoniale… ou parfois une contrainte qui s’installe dans le temps ?

Peut-on être propriétaire mais manquer d’argent disponible ?

Oui, et c’est une situation plus fréquente qu’on ne le pense. On peut posséder un bien immobilier de grande valeur parfois plusieurs centaines de milliers d’euros dans le Var et pourtant manquer de liquidités au quotidien.C’est ce que les professionnels appellent une situation “riche sur le papier, mais serrée dans la réalité”.Une résidence secondaire accentue ce phénomène :

- un capital immobilisé difficile à mobiliser rapidement

- peu ou pas de revenus générés,

- des dépenses régulières qui continuent, même quand le bien est vide.

Autrement dit, un patrimoine “figé” peut coexister avec une trésorerie fragile.

Quels sont les coûts cachés d’une résidence secondaire ?

Le prix d’achat est souvent la partie la plus visible mais rarement la plus importante sur la durée. Dans une résidence secondaire, les coûts sont multiples :

- Les charges annuelles (taxe foncière (qui a fortement augmenté ces dernières années dans de nombreuses communes),assurance habitation, charges de copropriété pour certains biens.)

- L’entretien du bien :Dans une région comme le Var, entre soleil, humidité, sel marin et périodes d’inoccupation, l’usure est réelle (entretien du jardin, peinture et façade, toiture, climatisation, équipements, etc) Un ordre de grandeur souvent constaté :entre 2 % et 5 % de la valeur du bien par an en coût global d’usage (hors crédit).

- Les imprévus : une fuite, une tempête, un dégât non détecté rapidement,etc. Une résidence peu occupée peut générer des réparations plus lourdes qu’un bien principal.

L’attachement familial fait-il parfois oublier la réalité financière ?

Très souvent.Dans le Var, une maison secondaire est rarement “juste un bien immobilier”. C’est la maison des étés en famille,les souvenirs des enfants et petits-enfants,un lieu émotionnel fort.Et c’est précisément là que la difficulté apparaît. Plus l’attachement est fort, moins la décision devient rationnelle.On entend souvent :“on ne vendra jamais”, “les enfants s’en occuperont”,“c’est la maison de famille”.Mais dans la réalité, les usages changent. Les enfants vivent parfois loin, ont leurs propres contraintes, et ne souhaitent pas toujours conserver un bien devenu coûteux et contraignant.

Pourquoi faut-il parler transmission avec ses enfants avant qu’il ne soit trop tard ?

C’est un point souvent repoussé et pourtant essentiel.Une résidence secondaire se transmet rarement de manière neutre. Sans anticipation, les coûts sont partagés entre héritiers, les envies divergent, les distances géographiques compliquent l’usage et les décisions deviennent émotionnelles ou conflictuelles. Dans de nombreux cas, cela mène à une indivision subie :personne ne décide vraiment, mais tout le monde doit payer.Et plus la discussion est tardive, plus les solutions sont limitées.

Une maison de famille peut-elle devenir un fardeau patrimonial ?

Oui, dans certains cas. Une résidence secondaire devient un fardeau quand elle est peu utilisée, quand elle coûte plus qu’elle ne procure de satisfaction, quand elle bloque d’autres projets (investissement, retraite, aide aux enfants) ou quand elle crée des tensions familiales. Dans le Var, j’observe régulièrement une situation typique : une belle maison, pleine de souvenirs mais utilisée seulement quelques semaines par an, et difficile à transmettre sereinement. Le problème n’est pas le bien en lui-même. C’est l’absence de réflexion globale autour de son rôle dans le patrimoine.

Conclusion : un choix de cœur mais aussi un choix de stratégie

Une résidence secondaire peut être un formidable lieu de vie et de transmission familiale. Mais elle peut aussi devenir un actif lourd, coûteux et difficile à gérer si elle n’est pas régulièrement questionnée. La vraie question à se poser n’est pas seulement “est-ce que nous aimons cette maison ?”. Mais aussi “est-ce qu’elle reste cohérente avec notre situation financière, nos projets et notre transmission familiale ?” Dans un patrimoine équilibré, chaque actif doit avoir un rôle clair :plaisir, sécurité, rendement ou transmission. Sinon, avec le temps, ce qui était un plaisir peut doucement devenir une contrainte silencieuse.