Acheter sa maison dans le Var

Avant de vous lancer dans l'achat d'un bien immobilier, quels sont les pièges à éviter ? À quels professionnels peut-on faire confiance ?

Quels critères faut-il prendre en compte ? Tour d'horizon des différents acteurs aptes à vous accompagner pour ce moment probablement le plus important de votre vie.

Brice Sardin - Directeur de l’agence Banque Populaire Méditerranée – Agence du Pradet ©Conrad Eberhaerd

Directeur de l’agence Banque Populaire Méditerranée – Agence du Pradet, Brice Sardin observe au quotidien l’évolution du marché immobilier dans le Var. Après la forte remontée des taux et un ralentissement du crédit, le banquier constate aujourd’hui une stabilisation et le retour progressif des primo-accédants. Dans ce contexte, il rappelle l’importance de l’accompagnement bancaire et de la préparation financière avant de se lancer dans un projet immobilier.

Parlons d’abord de votre agence, la Banque Populaire fonctionne-t-elle sur un modèle particulier ?

Brice Sardin : "Oui, c’est une banque régionale et coopérative. Historiquement, les Banques Populaires ont été créées par des artisans et commerçants qui n’avaient pas accès aux crédits traditionnels et qui se sont regroupés pour s’autofinancer. Aujourd’hui encore, nos clients sont sociétaires et nous conservons ce modèle de proximité avec un pouvoir de décision local. L’agence du Pradet fait partie du groupe Toulon Littoral, qui couvre Toulon et les communes du littoral jusqu’à Sanary. Cela nous permet d’avoir une bonne connaissance du territoire et d’être réactifs sur les demandes de financement."

Les règles du crédit immobilier ont été durcies ces dernières années, avec une limite du plafond d’endettement à 35%... Comment cela influence-t-il votre accompagnement ?

Brice Sardin : " Même si ces règles peuvent paraître contraignantes, elles sont aussi là pour protéger les emprunteurs. Aujourd’hui, le taux d’effort, ce que l’on appelait auparavant le taux d’endettement, est fixé à 35%. Avant, il était plutôt autour de 33%, mais il n’était pas bloquant. Désormais il constitue un cadre. Toutefois, nous pouvons avoir des dérogations si le dossier est solide. Nous analysons notamment le « reste à vivre », c’est-à-dire ce qu’il reste au foyer après paiement des charges. C’est un indicateur essentiel pour s’assurer que l’emprunteur pourra vivre correctement tout en remboursant son crédit."

Après la forte remontée des taux ces dernières années, constatez-vous un retour des acheteurs dans le Var ?

Brice Sardin : "Oui, le marché a connu une période de flottement, notamment en 2023, lorsque les taux ont fortement remonté et dépassé les 4%. Il y avait aussi la question du taux d’usure, qui limitait les possibilités de prêt même pour des dossiers solides. Aujourd’hui, la situation s’est stabilisée. Les taux ont légèrement baissé et se situent désormais autour de 3,10% à 3,50% pour les meilleurs profils. On observe donc un retour progressif des acheteurs, et surtout des primo-accédants, qui représentent aujourd’hui environ un dossier sur deux."

Brice Sardin - Directeur de l’agence Banque Populaire Méditerranée – Agence du Pradet ©Conrad Eberhaerd

Brice Sardin: " Comme je le disais, le marché semble s’être stabilisé. Certes nous ne sommes plus dans la dynamique très forte des années 2019 à 2021, mais la demande repart. Dans le Var, nous restons sur un territoire très attractif. Les prix sur le littoral peuvent toutefois être élevés pour les primo-accédants, ce qui pousse certains acheteurs à se tourner vers l’arrière-pays ou vers des communes de taille intermédiaire."

Dans un contexte de forte concurrence entre banques, quels sont les atouts d’un établissement de proximité ?

Brice Sardin : "La proximité reste essentielle. Nous connaissons bien nos clients et notre territoire. Nous avons aussi des partenariats spécifiques, notamment avec la CASDEN, la banque des fonctionnaires. Les enseignants, personnels hospitaliers, militaires ou agents publics peuvent bénéficier de conditions préférentielles et d’une garantie qui remplace certaines garanties classiques, comme l’hypothèque. Cela peut représenter une économie non négligeable dans le coût global du crédit."

Quel conseil donneriez-vous à un jeune couple qui souhaite acheter dans le Var ?

Brice Sardin: "Le premier réflexe doit être de rencontrer son banquier pour évaluer sa capacité d’emprunt. Cela permet de cibler les biens accessibles et d’éviter les mauvaises surprises. Ensuite, il est important de se constituer un apport, ne serait-ce que pour couvrir les frais annexes, notamment les frais de notaire qui représentent environ 8% du prix d’achat. Enfin, le comportement bancaire est observé : la capacité à épargner régulièrement est un signal très positif pour un établissement prêteur."

Brice Sardin:"Souvent, il s’agit de jeunes couples qui souhaitent quitter un petit appartement pour un logement plus grand, surtout lorsqu’un enfant arrive. Cela peut être un appartement plus spacieux ou une petite maison, parfois en lotissement ou dans un village. Le choix dépend évidemment beaucoup de la commune et du niveau de prix."

Existe-t-il des aides financières que les futurs acquéreurs devraient regarder de près ?

Brice Sardin: "Oui, bien sûr. Il existe plusieurs dispositifs qui peuvent faciliter l’accession à la propriété. Le prêt à taux zéro, par exemple, peut être très intéressant pour les primo-accédants. Son accès dépend de plusieurs critères, comme la zone géographique, les revenus ou encore le type de bien, notamment dans le neuf. Il y a aussi le prêt patronal, souvent appelé « 1% logement », auquel certaines personnes peuvent prétendre par l’intermédiaire de leur entreprise. Ce sont des pistes qu’il est important d’explorer."

Lorsqu’un client vient vous voir pour financer un projet immobilier, cela signifie-t-il forcément qu’il devra changer de banque ?

Brice Sardin:" Pas forcément au départ, mais dans les faits cela arrive souvent. Le crédit immobilier reste un produit important pour une banque et s’inscrit généralement dans une relation globale avec le client. Financer un projet immobilier, c’est créer un véritable partenariat, car on accompagne un projet de vie qui s’inscrit sur le long terme."

Vous arrive-t-il de financer des clients qui n’ont pas obtenu de prêt dans leur propre banque ?

Brice Sardin: "Oui, cela peut arriver. Chaque établissement a sa propre analyse des dossiers. Si nous estimons qu’un projet est solide et que le profil correspond à nos critères, nous pouvons tout à fait accompagner un client qui n’a pas obtenu de financement ailleurs. Dans ce cas, le client choisit souvent de transférer l’ensemble de sa relation bancaire vers l’établissement qui l’accompagne dans son projet immobilier. C’est une situation que nous rencontrons régulièrement."

J’achète ma maison dans le Var : les conseils d’un courtier pour réussir son financement

Marché immobilier dynamique, taux qui évoluent, exigences bancaires plus précises… Acheter une maison nécessite aujourd’hui une préparation financière solide. Quel est le rôle du courtier ? Quelles erreurs éviter ? À quel moment consulter un professionnel ? Alexandre Montuori, dirigeant d’Empruntis dans le Var, partage ses conseils pour sécuriser son projet immobilier.

Concrètement, comment votre rôle de courtier facilite-t-il aujourd’hui l’achat immobilier ?

Alexandre MONTUORI (directeur de l'agence EMPRUNTIS - Toulon: "Notre métier ne consiste pas seulement à trouver un taux. Nous accompagnons les emprunteurs avec une méthode très structurée : analyse du projet, stratégie de financement, négociation auprès des banques et sécurisation du dossier.

Dans le Var, le marché immobilier possède plusieurs particularités : une forte tension sur les biens attractifs, des écarts de prix importants entre le littoral et l’arrière-pays, et environ 20 000 transactions immobilières en 2025 sur le département. On observe aussi beaucoup de profils en mobilité professionnelle, notamment des militaires.

Notre première mission est donc de déterminer la capacité d’emprunt réelle de l’acheteur et de sécuriser son projet. Nous analysons la situation globale : revenus, stabilité professionnelle, fiscalité, gestion bancaire… Cela permet de valider la faisabilité du projet avant même de se positionner sur un bien.

Dans un marché où certaines ventes se concluent très vite, avoir un dossier déjà validé est un vrai atout pour faire une offre crédible et rassurer le vendeur.

Ensuite, nous travaillons sur l’optimisation du montage financier. Nos équipes sont composées majoritairement d’anciens banquiers et de courtiers expérimentés, ce qui nous permet d’adapter chaque solution à la situation de nos clients.

Enfin, nous mettons les banques en concurrence. Grâce à nos partenariats avec de nombreux établissements, nos clients peuvent, en quelque sorte, faire le tour des banques en un seul rendez-vous !"

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes que vous observez chez les particuliers qui préparent leur projet immobilier ?

Alexandre MONTUORI: "La première erreur est de s’engager sur une offre d’achat ou un compromis sans avoir validé son financement. Cela peut générer beaucoup de stress pour l’acquéreur et compliquer la transaction.

La deuxième concerne la gestion des comptes bancaires. Les banques analysent en détail les relevés : découverts, crédits à la consommation, paiements fractionnés… Même des détails peuvent fragiliser un dossier.

Autre erreur fréquente : se focaliser uniquement sur le taux. Le coût global d’un crédit comprend aussi l’assurance emprunteur, les frais de garantie, les conditions de remboursement anticipé ou encore la modularité des échéances.

Enfin, certains emprunteurs pensent augmenter leurs chances en consultant plusieurs banques ou plusieurs courtiers. En réalité, cela peut produire l’effet inverse. Une simulation faite directement dans une banque peut empêcher un courtier de présenter ensuite le dossier dans cet établissement, en raison de la notion de “paternité” du dossier."

Dans le contexte actuel, quels sont les critères déterminants pour obtenir le meilleur financement ?

Alexandre MONTUORI: "Aujourd’hui, les banques recherchent surtout des profils stables et bien structurés.

La gestion bancaire est également très observée : absence d’incidents, dépenses cohérentes avec les revenus et présence d’une épargne de sécurité.

L’apport personnel joue aussi un rôle important. Idéalement, il doit au minimum couvrir les frais annexes comme les frais de notaire et de garantie. Un apport plus important améliore évidemment la négociation.

Les banques tiennent toutefois compte du profil. Par exemple, un jeune emprunteur qui construit sa situation pourra parfois obtenir plus de souplesse qu’un ménage installé depuis longtemps mais qui ne parvient pas à épargner.

Concernant l’assurance emprunteur, l’âge, la profession et l’état de santé ont un impact direct sur le coût. C’est souvent un vrai levier d’optimisation. Grâce à la délégation d’assurance, il est possible de réduire le coût global du crédit tout en conservant un niveau de garantie conforme aux exigences des banques."

Alexandre MONTUORI: "Le plus tôt possible, idéalement dès la définition du budget.

Cela permet de connaître sa capacité réelle d’emprunt, d’éviter certaines déceptions et surtout d’être prêt lorsque le bien le plus adapté se présente. Dans le Var, certaines opportunités peuvent partir très vite. Intervenir en amont permet notamment de valider la capacité d’emprunt, d’obtenir une attestation de financement et de rassurer les vendeurs et les agents immobiliers. À l’inverse, attendre la signature du compromis place souvent l’acheteur sous une forte contrainte de délais."

Quels conseils donneriez-vous à un primo-accédant qui souhaite acheter dans le Var ?

Alexandre MONTUORI: "Le premier conseil est d’anticiper son projet, idéalement six mois à l’avance. Cela permet de stabiliser ses comptes, de rembourser certains crédits à la consommation et de constituer une épargne.

Il est également important de ne pas viser sa capacité d’emprunt maximale. Devenir propriétaire entraîne de nouvelles charges : taxe foncière, charges de copropriété, travaux éventuels… Il faut garder une marge de sécurité.

Les primo-accédants peuvent aussi optimiser certains dispositifs comme le prêt à taux zéro, notamment dans le neuf, qui peut permettre de réduire l’apport nécessaire et d’accéder à un logement plus performant sur le plan énergétique."

Enfin, je dirais qu’il est important de se faire accompagner. Un premier achat est souvent chargé d’émotion et parfois de stress. Le rôle du courtier est justement d’apporter du recul, d’expliquer les mécanismes bancaires et de sécuriser chaque étape du projet."

1. S’engager sans avoir validé son financement
Signer une offre d’achat ou un compromis sans connaître précisément sa capacité d’emprunt peut mettre le projet en difficulté. Une étude financière en amont permet d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser la transaction.

2. Négliger la gestion de ses comptes
Les banques analysent attentivement les relevés bancaires. Découverts répétés, crédits à la consommation ou paiements fractionnés peuvent fragiliser un dossier. Une gestion saine et stable est un élément clé pour rassurer l’établissement prêteur.

3. Se focaliser uniquement sur le taux
Le taux d’intérêt n’est qu’un élément parmi d’autres. Le coût global du crédit dépend aussi de l’assurance emprunteur, des frais de garantie, des conditions de remboursement anticipé ou encore de la modularité des mensualités.

4. Multiplier les démarches auprès de plusieurs banques ou courtiers
Faire des simulations dans plusieurs établissements ou travailler avec plusieurs courtiers peut parfois desservir l’emprunteur. Une banque déjà sollicitée directement ne pourra généralement plus être sollicitée par un courtier, ce qui limite les possibilités de négociation.

J’achète ma maison dans le Var : L’agent immobilier est un tiers de confiance.

Photo: Anne-Charlotte REICH-LEONI Co-Présidente Jean-Marc STEFANINI Co-Président de la FNAIM du Var

Bien plus que présenter un bien à un acheteur, l’agent immobilier est la garantie d’un achat bien réalisé, d’un achat en toute connaissance de cause. Encadré par la législation, il fournit les documents essentiels pour prendre la décision d’acquisition, il est aussi un accompagnant dans ce moment important de votre vie. Interview de Anne-Charlotte Reich, co-présidente de la FNAIM du Var.

Quelles sont les grandes étapes administratives à connaître avant de pouvoir acheter un bien immobilier ?

Anne-Charlotte REICH-LEONI: "Pour un primo-accédant, il est important de comprendre que l’achat immobilier est un parcours structuré en plusieurs étapes administratives et financières.

La première consiste à définir son budget, en rencontrant sa banque ou un courtier afin d’évaluer sa capacité d’emprunt et les conditions de financement. Cette étape est essentielle pour rechercher un bien en cohérence avec ses moyens.

Vient ensuite la phase de recherche et de visites, durant laquelle l’acquéreur compare les biens, analyse leur localisation, leur état, et les documents obligatoires comme le diagnostic de performance énergétique ou les diagnostics techniques.

Une fois le bien trouvé, l’acquéreur signe un avant-contrat, généralement un compromis de vente ou une promesse de vente. Ce document engage les parties et précise les conditions de la vente, notamment les clauses suspensives comme l’obtention du prêt qui est de 45 jours.

Enfin, après un délai d’environ deux à trois mois, le notaire effectue l’ensemble des vérifications juridiques nécessaires. Lorsque tout est conforme, les parties peuvent alors signer l’acte authentique, qui officialise définitivement le transfert de propriété

Quels sont les pièges les plus fréquents que peuvent rencontrer les acheteurs ?

Anne-Charlotte REICH-LEONI: "L’une des erreurs les plus fréquentes est de sous-estimer le coût global du projet ou de se focaliser uniquement sur le prix du bien. Or un projet immobilier comporte bien entendu d'autres coûts: il faut intégrer les frais de notaire, les éventuels travaux, les charges de copropriété ou encore la fiscalité locale.

Un autre piège consiste à se projeter trop vite, sans analyser en détail les documents techniques : diagnostics, règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale ou servitudes éventuelles.

Nous constatons également que certains acquéreurs n’anticipent pas suffisamment leur financement, ce qui peut fragiliser leur dossier au moment de la demande de prêt.

C'est à ce niveau que l'agent immobilier intervient et conseille son client. Préalablement à la mise en vente, il a déjà recueilli toutes les informations indispensables à la prise de décisions et il accompagne tout le parcours client

Enfin, il ne faut pas oublier qu’un achat immobilier est aussi un projet très émotionnel. Il est donc important de garder une approche rationnelle et de prendre le temps d’analyser tous les éléments. Un achat immobilier reste une décision importante qui nécessite analyse, accompagnement et vérifications."

Quelle confiance accorder aux annonces qui circulent en ligne ? Peuvent-elles cacher de mauvaises surprises ?

Anne-Charlotte REICH-LEONI: "Aujourd’hui, la grande majorité des recherches immobilières commence sur internet. C’est un outil très utile, mais cela suppose aussi d’être attentif à la fiabilité des informations.

La réponse est claire, le professionnel de l'immobilier répond à des obligations légales strictes. La zone de "non droit" se fait à l'extérieur de nos agences. Les annonces des professionnels seront conformes à la loi. Passer par un professionnel c'est se garantir du process."

Quel rôle joue aujourd’hui un professionnel de l’immobilier pour sécuriser l’achat d’une maison ?

Anne-Charlotte REICH-LEONI: "Le professionnel de l’immobilier agit avant tout comme un tiers de confiance dans une transaction qui représente souvent l’un des projets les plus importants dans la vie d’un ménage.

Son rôle est d’abord de vérifier les informations juridiques et techniques liées au bien (sécuriser la transaction) : titre de propriété, urbanisme, diagnostics, situation de copropriété. Il accompagne également les acquéreurs dans la compréhension des documents et dans les étapes administratives.

Il apporte aussi un regard objectif sur le marché, ce qui permet d’éviter certaines erreurs d’évaluation ou des décisions prises dans la précipitation.

Enfin, il assure la coordination entre les différents acteurs : vendeurs, acquéreurs, notaires, banques, afin que la transaction se déroule dans les meilleures conditions jusqu'à la signature de l'acte authentique."

Choisir une agence affiliée à la FNAIM apporte plusieurs garanties importantes supplémentaires pour les acquéreurs.

Les professionnels adhérents respectent un code d’éthique et de déontologie, ainsi que des obligations de formation continue, afin d’assurer un haut niveau de compétence et de conseil.

Ils disposent également de garanties financières et d’une assurance responsabilité civile professionnelle, qui protègent les clients en cas de difficulté.

Enfin, les agences membres de la FNAIM s’inscrivent dans une démarche de transparence et de sécurisation des transactions, avec un objectif clair : accompagner les acquéreurs de manière professionnelle et responsable.

Dans un projet aussi important qu'un achat immobilier, être accompagné par un professionnel qualifié FNAIM n'est pas un luxe c'est une sécurité.

Acheter à plusieurs, en famille, par le biais d’une société civile immobilière est une idée dont on entend souvent parler. Mettre en commun ses ressources financières permet en effet de viser des biens auxquels on ne pourrait accéder par son propre financement. Mais la structure juridique est-elle adaptée au projet ? Quels sont les obstacles et les obligations qu’il ne faut pas négliger ? Notre conseiller en gestion du patrimoine Damien Najarian d’Ethiconsult, nous éclaire sur les différents aspects.

Damien Najarian, de plus en plus d’acheteurs envisagent de créer une SCI pour acquérir un bien immobilier. Dans quels cas cette structure est-elle particulièrement pertinente pour acheter sa maison ?

Damien Najarian: "La Société Civile Immobilière (SCI) peut être pertinente lorsque l’achat immobilier s’inscrit dans une logique patrimoniale ou familiale de long terme. Elle est notamment intéressante lorsque plusieurs personnes souhaitent acquérir un bien ensemble tout en organisant clairement les règles de gestion. Contrairement à l’indivision, souvent subie, la SCI permet d’anticiper dans les statuts les modalités de prise de décision, d’entrée ou de sortie des associés, et la répartition des pouvoirs. Cette structure est également fréquemment utilisée dans un contexte familial, par exemple pour acquérir un bien destiné à être transmis progressivement aux enfants. Les parents peuvent conserver le contrôle de la gestion tout en organisant la détention du patrimoine via des parts sociales. Enfin, la SCI peut être pertinente lorsque l’objectif dépasse la simple occupation d’un logement : gestion d’un patrimoine immobilier familial, investissement locatif à plusieurs ou organisation de la transmission."

Damien Najarian: "Le premier avantage est la souplesse de gestion. Les règles de fonctionnement sont définies dans les statuts : nomination d’un gérant, modalités de vote, décisions importantes… Cela permet d’éviter certaines situations de blocage que l’on peut rencontrer en indivision. Le deuxième avantage concerne la transmission du patrimoine. La SCI permet de transmettre progressivement un bien immobilier en donnant des parts sociales plutôt que le bien lui-même. Cela peut faciliter l’organisation d’une transmission familiale et permettre d’anticiper certaines problématiques successorales comme éviter de vendre dans l’urgence par exemple. Troisième point : la SCI peut offrir une meilleure lisibilité du patrimoine immobilier lorsqu’il est détenu à plusieurs. Chaque associé possède des parts correspondant à sa participation, ce qui simplifie la répartition et la gestion dans le temps."

Damien Najarian: "La première erreur est souvent de créer une SCI par effet de mode, sans réelle stratégie patrimoniale. Elle n’est pas une solution miracle et doit répondre à un objectif précis. La seconde erreur concerne la rédaction des statuts, parfois réalisée trop rapidement. Des statuts mal rédigés peuvent créer des difficultés importantes en cas de désaccord entre associés ou lors de la transmission. Il ne faut pas non plus sous-estimer les contraintes administratives et comptables : tenue d’assemblées, formalités juridiques, parfois comptabilité plus structurée selon le régime fiscal choisi. Enfin, certains montages sont réalisés sans réflexion globale sur la fiscalité, le financement ou la succession. Une SCI doit s’inscrire dans une vision patrimoniale d’ensemble, idéalement accompagnée par des professionnels."

Damien Najarian: "Pour l’achat d’une résidence principale, la SCI n’est pas toujours la solution la plus simple, ni la plus adaptée. Dans de nombreux cas, l’achat en nom propre reste plus lisible et plus facile à gérer, notamment pour un couple qui acquiert son logement pour y vivre. La fiscalité de la résidence principale est déjà avantageuse et certains dispositifs bancaires sont plus simples à mettre en place en nom propre. Par exemple, il y a une exonération d’impôt sur la plus value d’une résidence principale en nom propre que nous n’avons pas lorsque par exemple le bien est dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés. La SCI peut toutefois se justifier dans certaines situations spécifiques : famille recomposée souhaitant organiser la détention du bien, volonté d’anticiper la transmission aux enfants, ou achat réalisé par plusieurs membres d’une même famille. Comme souvent en matière patrimoniale, il n’existe pas de solution universelle. Le choix entre achat en nom propre ou via une SCI dépend surtout des objectifs patrimoniaux, familiaux et fiscaux de chacun."

Dans un département où la population est de plus en plus âgée, la solution du viager est une belle opportunité. Mais elle dépend des moyens financiers disponibles, de sa propre capacité à ne pas occuper le bien durant un certain temps… Le viager est une façon d’investir dans l’immobilier malgré un accès au crédit plus contraignant, explique Carole Hamet, fondatrice de CH Viager. Implantée dans le Var, elle défend une approche du viager fondée sur l’écoute et l’accompagnement des parcours de vie.

Carole HAMET fondatrice de l'agence: CH VIAGER: "Oui, on observe un intérêt croissant pour le viager, particulièrement dans le Sud-Est. Dans le Var, où de nombreux seniors sont propriétaires de leur logement, il permet de compléter leurs revenus tout en restant vivre chez eux, dans un contexte marqué par l’allongement de la durée de la retraite. Du côté des acquéreurs, il attire aussi des actifs qui y voient une manière d’investir dans l’immobilier malgré un accès au crédit plus contraint."

"Le cadre juridique du viager est très stable, car il repose principalement sur les dispositions du Code civil. Le principe essentiel est celui de l’aléa, c’est-à-dire l’incertitude sur la durée de versement de la rente. La vente est obligatoirement conclue devant notaire, ce qui garantit la sécurité juridique de l’opération pour les deux parties."

"On observe aujourd’hui davantage d’actifs âgés de 35 à 50 ans parmi les acquéreurs. Ils perçoivent le viager comme un outil de constitution patrimoniale à long terme, dans un contexte où l’immobilier reste très recherché sur le littoral varois."

"L’idée reçue la plus fréquente consiste à voir le viager comme un « pari » sur la durée de vie du vendeur. En réalité, c’est un contrat immobilier encadré et équilibré. Pour le vendeur, il permet de rester vivre dans son logement tout en percevant un capital et souvent une rente. Pour l’acquéreur, il offre la possibilité d’acquérir un bien à un prix souvent décoté, avec un paiement étalé dans le temps, dans une logique patrimoniale de long terme."

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